CRE 대출의 특정 카테고리가 갑자기 기록적인 거래를 보이는 이유는 무엇입니까?

이 기사의 버전은 Diana Olick과 함께 CNBC Property Play 뉴스레터에 처음 게재되었습니다. Property Play는 개인부터 벤처 캐피털리스트, 사모 펀드, 패밀리 오피스, 기관 투자자 및 대규모 공기업에 이르기까지 부동산 투자자를 위한 새롭고 새로운 기회를 다룹니다. 가입 향후 버전을 받은 편지함으로 직접 받으려면

상업용 건물 소유자가 에너지나 물을 절약하고, 재생 가능 에너지를 추가하거나 탄력성을 향상하기 위해 대대적인 업그레이드 비용을 지불하는 데 도움이 되는 특정 유형의 대출은 물류적으로 어려운 대출 환경에서 큰 성장을 보이고 있습니다.

이번 달 Nuveen은 워싱턴 DC의 획기적인 사무실에서 주거용으로 전환한 제네바와의 4억 6500만 달러 규모의 C-Pace 거래를 성사시켰습니다. 이번 거래는 역사상 최대 규모의 C-Pace 자금 조달을 의미합니다.

Commercial Property Appraised Clean Energy의 약자인 C-PACE는 전통적인 은행 대출과 다른 금융 유형입니다. 이는 주 차원에서 운영되며 지역 지도자들이 법을 통과시키도록 요구합니다. 대출 금액은 부동산 세금 청구서에 추가되며 장기간(보통 최대 20~30년)에 걸쳐 상환됩니다. 일반적으로 고정 요율로 지불이 이루어지고 업그레이드를 통해 운영 비용을 절감하고 자산 가치를 높일 수 있으므로 이를 통해 에너지 절약 프로젝트를 더욱 저렴하게 만들 수 있습니다.

C-PACE 자금 조달을 옹호하는 비영리 단체인 PACENation에 따르면 2009년부터 2024년 말까지 C-PACE 누적 투자액은 거의 100억 달러에 이를 수 있다고 합니다.

그러나 실제로 지난 5년 동안 성장이 가속화되었습니다. C-Pace 대출은 두 자리 수의 이익을 기록했습니다. 더 많은 주에서 이 프로그램을 구현하는 정책을 통과시키고 더 많은 소유주와 대출 기관이 프로젝트 자금 조달을 위해 이 도구를 채택했기 때문입니다. 현재 C-PACE 정책을 시행 중인 주는 40개이며, 2015년의 6개 활성 프로그램에서 증가한 32개의 활성 프로그램이 있습니다.

Nuveen은 2025년 53개 거래에서 C-Pace 부채 중 21억 달러를 갚았으며 전체적으로 50억 달러 이상을 조달했습니다. 9월에 Nuveen은 플로리다 주 탬파에 있는 Pendry Hotel & Residences에 대해 현재까지 두 번째로 큰 C-Pace 거래(2억 9천만 달러)를 마감했습니다. 이번 거래는 탬파시에서 C-Pace가 자금을 조달한 최초의 거래이기도 했습니다.

Nuveen은 C-PACE 대출로 자금을 조달한 업그레이드를 통해 300,000미터톤 이상의 이산화탄소를 절약했다고 ​​말했습니다.

그러나 이것이 환경에 관한 전부는 아니며, 특히 정치적 바람이 탈탄소화에서 멀어짐에 따라 대출 기관은 이를 빠르게 인정합니다.

Nuveen 계열사인 Nuveen Green Capital의 CEO 겸 CIO인 Alexandra Cooley는 “자산의 탄력성을 높이고 운영 효율성을 높여야 하는 근본적인 요구는 실제로 사라지지 않습니다.”라고 말했습니다. “사실 우리가 본 대부분의 프로젝트(마지막으로 확인했을 때 97%)는 자산 운영 비용을 절감하는 에너지 효율성이나 기후 탄력성을 어느 정도 조합한 것입니다. 따라서 아주 적은 비율이 실제로 재생 가능 에너지입니다.”

실제로, 경제 정책 불확실성이 기존 CRE 은행 대출에 심각한 영향을 미치는 고장기 금리 환경에서 대출 기관에게 점점 더 매력적인 메커니즘이 되고 있습니다. 장기 고정 금리 노출을 원하는 기관 고객에게는 C-PACE 대출이 부동산에 대한 선순위 세금 평가를 통해 보장되기 때문에 매력적입니다.

Cooley는 “우리 차용인은 실제로 부동산을 소유하고 있지만 특정 시점에 해당 부동산의 소유자일 필요는 없습니다. 따라서 이는 더 안전하고 장기 투자자인 투자자가 해당 기간 동안 보유할 수 있게 해줍니다.”라고 설명했습니다.

이 분야의 또 다른 주요 업체인 Peachtree는 원래 2024년 완공 예정이었던 네바다주 라스베이거스의 Rio Hotel & Casino 개조를 위한 1억 7,650만 달러 규모의 대출인 C-Pace 사상 최대 규모의 거래를 마감했습니다.

피치트리 그룹(Peachtree Group)의 CEO인 그렉 프리드먼(Greg Friedman)은 “최근 새로운 개발 프로젝트, 새로운 개발 호텔 부동산, 다가구 부동산, 모든 유형의 상업용 부동산 부동산을 개설한 경우 헤지 자본 메커니즘으로 사용할 수 있으며, 기술적으로 소급 C-PACE 대출을 수행하여 해당 프로젝트의 자본을 재확보하고 프로젝트에 자금을 지원한 은행이나 대출 기관에 대한 상환을 도울 수 있습니다.”라고 설명했습니다.

프리드먼은 “상업용 부동산에 대한 자본 시장이 붕괴된” 상황에서 C-PACE를 경제 개발 도구로 보고 있다고 말했다.

“은행은 상업용 부동산 대출 시장의 50%를 차지합니다. 은행은 신축, 신규 개발 프로젝트에 우선적으로 대출하는 기관이며 동일한 수준에서 대출을 제공하지 않습니다.”라고 그는 말했습니다.

C-Pace는 회사가 대출을 집계하고 유동화할 수 있기 때문에 비즈니스로서 Peachtree에 매우 유익하다고 Friedman은 말했습니다.

“우리는 이러한 증권화에 투자할 보험회사가 많이 있습니다.”라고 그는 말했습니다.

C-Pace 대출 기관은 대출의 “친환경” 측면에 덜 중점을 두지만 여전히 “유연성”에 매력을 느낍니다.

C-PACE 대출은 에너지 효율적인 업그레이드에 자금을 지원하여 전반적인 비용을 절감하고 건물의 가치를 높일 수 있을 뿐만 아니라 건물의 탄력성을 업그레이드하기 위해 이루어질 수도 있습니다. 여기에는 홍수, 화재, 심지어 지진에 대한 보호도 포함됩니다. 기후재난이 심각해지면서 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

Cooley는 C-PACE 프로그램을 채택하는 더 많은 주, 시장 교육 및 인식, 투자자 관심 등 이 부문의 확장을 주도하는 세 가지 요인을 보고 있다고 말했습니다.

그는 “기관 투자자들이 들어오면서 자본 비용과 C-PACE의 구조가 상업용 부동산 업계에 훨씬 더 매력적이게 됐다”고 말했다.